Tiempo de cambios

El emprendimiento al costo es un tipo de estructuración que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. Para darle cobertura jurídica, se ha adoptado la figura legal del fideicomiso, regulado originalmente en la Ley 24.441 y que ahora se encuentra en el nuevo Código Civil y Comercial. Las principales modificaciones introducidas son:

1. El fiduciario puede ser beneficiario
La Ley 24.441 guardaba silencio sobre la posibilidad de que el fiduciario pueda ser beneficiario del fideicomiso. Parte de la doctrina consideraba que la calidad de beneficiario estaba vedada para el fiduciario. El nuevo CCyC establece expresamente que el fiduciario puede ser beneficiario, pero que "debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato". Esta modificación posibilita que en un fideicomiso se remunere al fiduciario con unidades del emprendimiento.

2. No queda dentro de los supuestos de contratos de consumo
Cuando los desarrolladores venden a terceros, se encuentran alcanzados por el nuevo régimen de los contratos de consumo incorporados en el Código. Sin embargo los fideicomisos se encuentran excluidos del régimen del consumidor, salvo el caso que venda a consumidores finales por boleto de compraventa, independientemente de los fiduciantes beneficiarios.

3. Obligación de contratar un seguro
El nuevo CCyC establece que "sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso". Asimismo, dispone que en caso de que no haya contratado seguro o cuando el seguro resulte irrazonable en la cobertura, el fiduciario tiene responsabilidad objetiva, y debe responder por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas.
En general, las modificaciones introducidas fueron bien recibidas por la doctrina. En los últimos cuatro años, los fideicomisos al costo se han organizado en pesos (lo que queda ahora plasmado en el nuevo código). Esto significa para los inversores pagar cuotas en pesos (asociadas a la evolución de los costos, generalmente medidos a través del ndice de la Cámara Argentina de la Construcción).

(*) Miembro del consejo directivo de CUCICBA.
Noticias de tu interés